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推行房產二次抵押登記 緩解小微企業融資困難

    近年來,為破解小微企業融資難問題,中央和省、市政府密集出臺政策措施,并為此進行了不懈努力。但是,當前小微企業融資難問題仍然十分突出。而與此同時,企業已抵押登記的土地、房產剩余價值卻沉睡在銀行里面無法喚醒,難以引入更多金融“活水”。據了解,房管部門經常接到企業、居民咨詢和反映,要求申請辦理房產二次抵押登記的呼聲日趨強烈。他們希望借此盤活自己沉淀的資產,提高資產變現能力,或用于補充企業流動資金、擴大再生產,或用來償還個人債務、以解燃眉之急。但是,現在的問題是企業熱、銀行冷。一方面,企業、居民呼聲漸高,需求迫切;另一方面,銀行出于自身利益和風險考慮,缺乏意愿。而房管部門作為法律授權的房產抵押登記機構,則是左右為難,難下決心。

    為此,寧德市民建界市政協委員到福安、福鼎專題調研“房產二次抵押貸款”情況,并與市法院、經貿、房管、金融等部門交流探討現階段在全市全面推行“房產二次抵押貸款”的可行性。房產二次抵押貸款,通俗地說,就是抵押人將已辦理抵押貸款的房產以余值作為抵押物價值進行再次抵押,從特定放款人處獲得貸款,主要有三種形式:一是抵押物(房產)向同一債權人二次抵押;二是抵押物(房產)向不同債權人分別抵押;三是因償還債權所帶來的房產余額部分進行再抵押。

開展房產二次抵押貸款,對于盤活和釋放企業有效資產,提高小微企業融資能力,增強民間借貸信任關系,降低融資擔保業務風險,應對經濟下行壓力具有重要意義。當前,在擔保貸款明顯受限、信用貸款沒有放開閘門、擴大抵押物范圍尚未實質突破的條件下,房產二次抵押貸款無疑是緩解小微企業融資難比較現實有效的舉措。我們認為,在全市推行房產二次抵押貸款,不僅必要,而且具有現實可行性。

()法律無障礙。根據《物權法》第一百九十九條、《擔保法》第三十五條、《城市房地產抵押管理辦法》第九條規定,同一房地產抵押后,該抵押房地產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。上述法律法規表明:抵押人將已抵押的房產余額二次抵押,是法律賦予抵押人的財產權利,任何組織和個人無權剝奪。從法律上講,是否允許抵押人辦理房產余額二次抵押,首先是一個涉及是否尊重抵押人財產權利、是否依法行政的嚴肅的法律問題。銀行如果在房產抵押合同中對二次抵押作出限制性條款約定,或者對二次抵押設定前置條件,比如需經順位在先的抵押權人書面同意方可辦理二次抵押等,都是缺乏法律依據的霸王條款,實質上剝奪了抵押人的財產權利。

()經驗可借鑒。無論是國內、省內,還是市內,都有成功的實踐經驗可以學習借鑒。目前,上海、深圳、廣州以及廈門等許多城市實施房地產順位抵押登記、開展二次抵押貸款已有多年,已經形成了成熟的做法。就寧德市范圍看,福安市作為防范金融風險的重點區域,敢于擔當,勇于探索,主動順應企業和群眾需求,于去年8月在全市率先依法開展房產二次抵押登記業務,抵押權人主體包括銀行、小額信貸公司、擔保公司、企業和個人,覆蓋面和受益面較大,而且注重風險防控,取得明顯成效,受到企業、群眾歡迎和省里認可。

()實際可操作。一些城市的成功實踐表明,房產二次抵押登記能否順利開展,取決于在實際操作中對兩個關鍵問題的處理。

1。關于順位抵押登記問題。順位抵押登記的最大爭議在于是否以抵押登記時間先后作為抵押權人的順位。核心問題是要解決抵押權順位在先的銀行債權不因抵押人進行房產二次抵押而產生風險。為此,省政府辦公廳明傳電報(2014)114號專門對銀行原存量貸款辦理續貸、展期等業務,如何優化土地、房屋抵押權登記服務,提出了規范要求:后順位抵押權人應向順位在先的銀行出具同意保持原抵押權順位的書面函件,維護銀行的抵押優先權。福安市在實際執行中也采用這種務實做法,進一步確認了銀行作為第一順位抵押權人的優先受償地位不變,有效維護了銀行債權,獲得銀行對開展二次抵押貸款工作的支持。

2。是否需要抵押權順位在先的銀行書面同意的問題。一些地方難以推行房產二次抵押登記的主要癥結在于:需要先征得抵押權順位在先的銀行的同意。然而,這是銀行單方面設定的前置條件,沒有法律依據,因而并不具備法律效力?!冻鞘蟹康禺a抵押管理辦法》第九條規定:“同一房地產設定兩個以上抵押權的,抵押人應當將已經設定過的抵押情況告知抵押權人?!睆钠渌麌鴥瘸鞘泻透0彩械某晒ο壤?,抵押人以房產余值再次抵押登記的,采取抵押人書面告知銀行抵押情況的方式,成功突破這一不合理的限制,二次抵押登記業務得以順利開展。

一、為順應企業和市場的迫切需求,建議市政府依據《物權法》、《擔保法》及有關法規規定,認真總結福安市和其他城市的成功經驗,及時研究出臺全市全面開展房地產二次抵押登記的政策意見,指導、規范房地產抵押登記管理工作,切實緩解小微企業抵押難、融資難問題。

二、具有法定職權的房地產抵押登記機關,要根據法律授權開展房產順位抵押登記業務,為抵押申請人提供各項及時、簡便、優質的登記服務。要依法支持把銀行、小額信貸公司、融資性擔保公司、企業和居民個人等納入二次抵押權人主體范圍,有效擴大二次抵押貸款覆蓋面。要依法維護各順位抵押權人的合法權益,特別是要認真執行省政府文件規定,切實保證順位在先的銀行為企業按原存量貸款辦理續貸后的抵押優先權。順位在先的銀行對二次抵押單方面作出各種限制性條款約定或設定前置條件,凡缺乏法律支持的,要依法予以制止和取消,切實維護抵押人的合法權益。

三、央行、銀監部門要積極支持開展房產二次抵押貸款業務,牽頭提出具體實施意見,從支持企業提高房產抵押價值、切實降低抵押門檻、刪除不合理限制性條款、簡化辦理手續、降低融資成本等方面對各銀行業金融機構提出明確要求。為減輕企業融資成本,房產二次抵押貸款利率一般不高于第一順位貸款利率。

四、加強監管,注重防范風險。毋庸諱言,房產二次抵押貸款也存在著風險的可能。但不因存在風險因素,就止步不前。有關部門要針對可能出現的風險因素,認真研究風險防范措施,落實監管責任,防患于未然。銀行、擔保公司等要加強貸后管理工作,重點監控再抵押房產的價值變化、履約能力變化、不良信用記錄等方面的情況;房地產抵押登記機關要建立房產抵押、查封等登記事項的聯動、共享機制,及時進行信息交流溝通,消除信貸風險。要積極探索建立政府、銀行、企業之間合理的風險分擔機制,建議從各級財政風險補償專項資金中提取一定比例用于房產二次抵押貸款風險補償,保障各方權益。此外,要依法嚴厲打擊惡意串通、虛假債權登記等違法行為,維護正常的金融秩序。

來源:中國經濟時報




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